房价上涨彻底哑火!

2017-11-05 15:12 浏览次数:

  撰文|张银银

  10月是经济数据发布的大月。不仅发布9月的各项经济数据,也发布三季度和2017年前三个季度各项经济数据的汇总。

  宏观上,我国统计局的初步核算显示,前三季度国内生产总值593288亿元,按可比价格计算,同比增长6.9%,增速与上半年持平,比上年同期加快0.2个百分点。

  其中三季度,国内生产总值同比增长6.8%——比二季度略微下降0.1个百分点。我国央行周行长说,下半年经济增速会实现7%,看四季度的的了。

  杠杆游戏知道,各位杆友对房地产的走势十分关心。

  有两组数据十分抢眼:

  2017年1-9月,全国房地产开发投资80644亿元,同比名义增长8.1%,增速比1-8月份提高0.2个百分点。其中,住宅投资55109亿元,增长10.4%,增速提高0.3个百分点。

  与此同时,1-9月,商品住宅销售面积增长7.6%,持续下滑。而2016全年增长22.4%,如今,只剩下当初三分之一的速度。这不仅创下2017年最低增长,也是2016年以来的最低增速。

  

 

  当然,杠杆游戏今天选择的观察角度,并不是这些常规数据。而是做了大量的数据统计、核算功课,对照出近年来我国商品住宅的均价走势。回顾历史、总结规律,也试着研判房价未来走势。

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  我国住宅价格已多月震荡,2017年以来,商品住宅涨幅已逼近6年来较低点

  通过下图1.2012年-2017年9月我国商品住宅销售情况,可以发现,2017年以来的房价涨幅,无论绝对值,还是幅度比,都较2015、2016年明显回落。

  截至2017年9月,我国商品住宅均价,只比2016年末上涨了431.64元。而2015、2016年这个数字分别为,540.19元、730.20元。

  如果考虑到2016年末,我国商品住宅均价已经达到7202.56元,比2014年末的5932.17元高出1200多元,比2015年末的6472.36元高出700多元。2017年以来的涨幅比可以说已经很低。

  

 

  还值得注意的是,在2017年4月,我国商品住宅均价达到历史最高点7652.63元后,最近5个月一直处于震荡下行中。

  或许有杆友会说,2017年不是还有最后2、3个月吗,或许还会涨上去?事实是,从成交数据看,调控明显还是有效果。且一二线城市是拉动全国均价的主力,调控恰恰针对的是他们。

  10月18日的大会报告,杠杆游戏做了《今天,我国楼市彻底定调!》的解读。事实已经很清楚,炒房时代结束,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”写进了报告,这一次长效机制看来动了真格。

  报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。每个词语、组合都充满想象。未来5年,如果没有意外,炒房时代终结。如果老板足够强硬,想要有作为,那些死磕炒房的人,自己去赌。

  那么,指望三四线、县级城市去库存还不错的效果,在2017年的最后几十天,带动全国房价较大幅度上行,恐怕不现实。

  杠杆游戏还注意到,2017年至今的商品住宅平均上涨金额,和2012、2013年时的400出头的年均涨幅,极为接近。考虑到购买力、当时的房价基数、收入增长,很明显,2017年房价确确实实是放缓了。

  

 

  不否认,主要一二线城市的房价迄今为止,普遍还是很高,向下的势头也还不是很明显。

  但如果我们研究完上图1近年的房价走势,回顾货币政策变化等历史,就明白,2017、2018年实现2013下半年-2015上半年之前那段时间,难得的房价稳定,部分城市、板块阴跌概率不小。

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  现房均价涨幅更低,为近6年来第二低

  如下图2.2012年-2017年9月我国商品住宅现房销售情况显示,2017年1-8月,我国商品住宅现房均价涨幅,比所有商品住宅的均价涨幅金额,低了一半还不止,仅有211.11元。

  而这一涨幅,为近6年来第二低。实际上,在2014年,这6年里我国房地产表现最差的一年,商品住宅现房涨幅也有107.09元。

  

 

  如果考虑到此前全国四五千元的商品住宅现房均价,今年至今的现房均价涨幅比例,显得更低。